Jak wyceniamy kamienice
Cena kamienicy rzadko wynika z prostego przeliczenia metrów. Liczą się lokale, najemcy, stan konstrukcji, przepisy konserwatorskie i to, co da się z budynkiem zrobić. Poniżej pokazujemy, jak liczymy ofertę.
Trzy sposoby patrzenia na wartość kamienicy
Ile przynosi
Metoda dochodowa: roczny czynsz po odjęciu kosztów utrzymania, podzielony przez stopę zwrotu, jakiej oczekuje inwestor. Dobrze działa przy kamienicach w dobrym stanie, z rynkowymi czynszami.
Za ile sprzedano podobne
Metoda porównawcza: ceny transakcyjne podobnych kamienic w okolicy. Transakcji jest jednak mało, a każdy budynek jest inny, więc to raczej punkt odniesienia.
Ile będzie warta po remoncie
Wartość lokali po remoncie i podziale budynku, pomniejszona o koszt prac, formalności, czas i ryzyko. Tak najczęściej liczymy kamienice do remontu i z lokatorami.
Co wpływa na cenę
- Lokalizacja – miasto, dzielnica, otoczenie, komunikacja.
- Powierzchnia i układ – powierzchnia użytkowa lokali, możliwość podziału dużych mieszkań, adaptacji strychu albo piwnic.
- Najemcy – rodzaj umów, wysokość czynszów, zaległości, liczba pustych lokali.
- Stan techniczny – dach, stropy, ściany, fundamenty, wilgoć, instalacje, klatki schodowe.
- Ochrona konserwatorska – rejestr zabytków, gminna ewidencja, zapisy planu miejscowego.
- Stan prawny – liczba współwłaścicieli, niepodzielone spadki, hipoteki, wyodrębnione lokale, zajęcia komornicze.
- Działka – podwórko, oficyna, miejsca postojowe, możliwość dobudowy.
Przykład wyliczenia (liczby przykładowe)
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Wartość lokali po remoncie i wyodrębnieniu | 4 200 000 zł |
| Remont budynku i lokali | −1 500 000 zł |
| Projekt, pozwolenia, wyodrębnienie lokali, notariusze | −150 000 zł |
| Podatki i opłaty przy zakupie | −60 000 zł |
| Utrzymanie budynku i finansowanie przez 18 miesięcy | −240 000 zł |
| Rezerwa na niespodzianki | −200 000 zł |
| Marża inwestora | −450 000 zł |
| Oferta za kamienicę | około 1 600 000 zł |
To uproszczony schemat. Przy kamienicy z lokatorami na starych umowach uwzględniamy dodatkowo przychody z czynszów i czas, w którym lokale nie będą dostępne do remontu. Przy udziale – jego wielkość i sytuację pozostałych współwłaścicieli.
Jakie dokumenty przygotować
Na pierwszą rozmowę wystarczy adres. Do dokładnej oferty przydadzą się:
- numer księgi wieczystej (albo kilku, jeśli część lokali jest wyodrębniona),
- rzuty kondygnacji albo inwentaryzacja budynku – jeśli je masz,
- lista lokali z powierzchniami i informacją, kto w nich mieszka,
- umowy najmu i wysokość czynszów,
- koszty utrzymania: podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, media,
- decyzje konserwatora, nadzoru budowlanego, protokoły przeglądów i ekspertyzy.
Jeśli czegoś brakuje, ustalimy to na oględzinach i w urzędach.
Sprawdź, ile jest warta Twoja kamienica
Zadzwoń albo zostaw numer. Po rozmowie podamy wstępne widełki, a po oględzinach – ofertę na piśmie.