Osoba prywatna, która sprzedaje kamienicę albo udział w niej po upływie 5 lat od końca roku nabycia, nie płaci podatku dochodowego. Przy kamienicy odziedziczonej liczy się rok, w którym nabył ją spadkodawca – więc sprzedaż rodzinnej kamienicy często jest wolna od podatku.
Zasada 5 lat
Dochód ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyłeś, jest opodatkowany stawką 19%. Zasada dotyczy całej kamienicy i udziału w niej tak samo jak mieszkania.
- Spadek – termin liczy się od końca roku nabycia przez spadkodawcę.
- Darowizna – od końca roku otrzymania darowizny.
- Udziały kupowane w częściach – każdy udział ma swój termin. Jeśli dokupiłeś udział od rodzeństwa dwa lata temu, ta część może podlegać podatkowi.
Jak obliczyć dochód
Dochód to różnica między przychodem a kosztami:
- przychód – cena sprzedaży pomniejszona o koszty sprzedaży, np. prowizję pośrednika,
- koszty – cena zakupu kamienicy albo udziału z kosztami transakcji (taksa notarialna, podatek PCC zapłacony przy zakupie) oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość budynku, np. wymiana dachu albo instalacji potwierdzona fakturami.
Przy kamienicy otrzymanej w spadku lub darowiźnie kosztem jest m.in. zapłacony od niej podatek od spadków i darowizn.
Przykład wyliczenia
Liczby przykładowe. Kamienica kupiona w 2023 roku za 1 200 000 zł (notariusz i PCC przy zakupie – 30 000 zł). W 2024 roku wymiana dachu za 150 000 zł, z fakturami. Sprzedaż w 2026 roku za 1 600 000 zł, bez kosztów sprzedaży. Dochód: 1 600 000 – 1 200 000 – 30 000 – 150 000 = 220 000 zł. Podatek: 19% × 220 000 = 41 800 zł. Przy sprzedaży od 1 stycznia 2029 roku, czyli po upływie 5 lat od końca roku zakupu, podatku dochodowego by nie było.
Ulga mieszkaniowa
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, możesz uniknąć podatku, wydając pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży – na przykład na zakup własnego mieszkania albo domu. Ulga dotyczy także sprzedaży kamienicy i udziału.
Podatek od czynności cywilnoprawnych
Przy sprzedaży przez osobę prywatną kupujący płaci 2% podatku PCC od wartości rynkowej. Notariusz pobiera go przy akcie.
Kiedy pojawia się VAT
Sprzedaż kamienicy z majątku prywatnego zwykle nie podlega VAT. Sytuacja wygląda inaczej, gdy kamienica jest w firmie albo sprzedający działa jak profesjonalny przedsiębiorca – na przykład kupował i dzielił budynki w celu odsprzedaży. Wtedy sprzedaż może podlegać VAT, choć w wielu przypadkach korzysta ze zwolnienia, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły ponad 2 lata. Taką transakcję warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Rozliczenie
Sprzedaż przed upływem 5 lat wykazujesz w zeznaniu PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży i w tym terminie płacisz podatek.
Sprzedaż kamienicy do Skupu Kamienic
Przed ofertą sprawdzamy z Tobą, od kiedy liczy się termin 5 lat, żebyś miał pełny obraz – cenę, koszty i ewentualny podatek. Koszty notariusza, podatek PCC i opłaty za wpisy w księdze wieczystej płacimy my. Jak wyceniamy kamienice
Stan prawny: październik 2026. To informacje ogólne, a nie porada podatkowa – w swojej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym albo urzędem skarbowym.